Kiedy komornik może zająć dom? Jak skutecznie bronić się przed eksmisją.

Zaciągając kredyt, biorąc pożyczkę czy też zadłużając się w jakikolwiek inny sposób należy dołożyć starań by swoje zobowiązanie w całości i najlepiej terminowo spłacić.  Kiedy nieprzewidziane i trudne sytuacje losowe spowodują, że staje się to niemożliwe, koniecznie trzeba stanąć twarzą w twarz z problemem. Teoretycznie już relatywnie niewielkie zadłużenie może nieść za sobą licytacje komornicze: domu (nawet będącego jeszcze w budowie), mieszkania czy innej nieruchomości. Egzekucja długów przez komornika jest procesem długotrwałym i skomplikowanym i nie musi kończyć się eksmisją.

Wszczęcie egzekucji komorniczej – zajęcie nieruchomości

Aby komornik mógł rozpocząć swoje czynności wierzyciel musi do niego wystąpić z wnioskiem. Z kolei podstawą do takiego wniosku jest tytuł egzekucyjny wraz z klauzulą wykonalności (tytuł wykonawczy). Tytułami egzekucyjnymi mogą być:

• prawomocne wyroki sądu, w tym ugody sądowe;
• nakazy zapłaty;
• akty notarialne.

We wniosku wierzyciel jednoznacznie wskazuje element majątku dłużnika, z którego ma zostać zaspokojona wierzytelność. Możliwość decydowania o sposobie egzekucji ogranicza art. 799 §1 Kodeksu postępowania cywilnego, nakładający na komornika obowiązek stosowania sposobu egzekucji najmniej uciążliwego dla dłużnika. Niezwykle ważna jest tutaj postawa dłużnika. Przy jego bezczynności, nawet jeżeli jest to dla niego uciążliwe (również przy małych kwotach zadłużenia), wskazanie przez wierzyciela we wniosku domu, będzie skutkowało komorniczą licytacją domu – komornik sądowy nie ma prawa odmówić przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego.

Po otrzymaniu wniosku komornik wzywa dłużnika do zapłaty (w terminie dwóch tygodni), pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wysyła on również wniosek do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów (jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej). Zajęcie nieruchomości następuje z chwilą doręczenia dłużnikowi wezwania do zapłaty albo (gdy to z różnych przyczyn nie nastąpiło) wraz z wpisem do księgi wieczystej.

Dłużnik zazwyczaj może nadal korzystać z zajętej nieruchomości, ale nie może nią rozporządzać. Wszelkie czynności prawne na niej dokonywane np.: sprzedaż, darowizna, oddanie w najem lub dzierżawę, użyczenie – będą nieważne. W niektórych sytuacjach sąd może ustanowić własnego zarządcę.

Opis i  oszacowanie zajętej nieruchomości

Kiedy dłużnik w wyznaczonym terminie nie dokonał zapłaty komornik sądowy przystępuję do wykonania opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. O jego terminie zawiadamia znanych uczestników postępowania egzekucyjnego, a ponadto przez obwieszczenie publiczne wzywa osoby roszczące sobie prawa do nieruchomości o ich ujawnienie (nie później niż na 2 tygodnie przed przystąpieniem do opisu). Oszacowania wartości nieruchomości dokonuje biegły sądowy. W interesie dłużnika jest aby wartość ta była jak największa – może on zarówno opis jak i oszacowanie zaskarżyć. Obowiązuje tu również termin dwóch tygodni.

Licytacja, a przed nią obwieszczenie

Kiedy opis i oszacowanie wartości się uprawomocnią komornik wyznacza termin licytacji. Licytacje komornicze nie mogą się odbyć bez upublicznienia informacji odnośnie czasu i miejsca, w którym będą się odbywały, danych o nieruchomości, kwoty oszacowania i ceny wywoławczej. Stosowne obwieszczenie winno być wywieszone w budynku sądu lub urzędu skarbowego, urzędu gminy, a także zamieszczone na stronie Krajowej Rady Komorniczej i w dzienniku poczytnym w danej miejscowości. Ważne jest również dostarczenie obwieszczenia stronom postępowania, gminie, urzędowi skarbowemu.

Do udziału w licytacji może przystąpić każdy, kto wpłaci wadium (w wysokości 10% sumy oszacowania), które jest zwracane jeżeli jej nie wygra. Cena wywoławcza nieruchomości w pierwszej licytacji to zazwyczaj 3/4 wyznaczonej wartości. Do drugiej licytacji dochodzi, jeśli pierwsza nie zakończyła się sprzedażą. Drugą licytację komornik sądowy zaczyna od 2/3 sumy oszacowania. Kiedy i ona zakończy się fiaskiem – nieruchomość mogą przejąć (po cenie niższej niż 2/3 wartości) wierzyciel lub współwłaściciele. Licytant, który zaoferuje najwyższą cenę uzyskuje prawo do przysądzenia mu własności nieruchomości, ale dopiero po wpłaceniu brakującej kwoty do depozytu sądowego.

Finałem postępowania komorniczego jest sporządzenie planu podziału kwoty uzyskanej z egzekucji pomiędzy wierzycieli. Plan taki zatwierdza sąd lub naczelnik urzędu skarbowego.

Jak bronić się przed egzekucją z nieruchomości?

Komornik jest funkcjonariuszem publicznym, którego zadaniem jest egzekwowanie długów. Poza opisaną sytuacją kiedy dochodzi do zajęcia nieruchomości, może on też zająć:

• pensję;
• środki na rachunku w banku;
• ruchomości (np. samochód, telewizor, komputer itp.);
• rentę lub emeryturę.

W każdej sytuacji bierność dłużnika będzie się równała z utratą posiadanego majątku. Podstawową kwestią, jakiej przede wszystkim powinien podjąć się dłużnika aby ominęły go licytacje komornicze, są negocjacje z wierzycielami. Od tego trzeba zacząć i będzie to z korzyścią dla obu stron. Jeżeli nie uda się dojść do porozumienia i przychodzi sądowy nakaz zapłaty można wnieść sprzeciw na jego uzasadnienie. Rozpocznie to długą drogę postępowania sądowego, przez co osoba zadłużona zyskuje czas na uporządkowanie stanu swoich finansów. Kiedy mimo to sprawę przejmuje dalej komornik sądowy, zajmuje nieruchomość oraz wyznacza termin opisu i oszacowania można się nie zgodzić, zaproponować inny, korzystniejszy termin albo przedstawić własną wycenę. Ponadto zarówno na wynik oszacowania jak i na wynik licytacji przysługuje zażalenie. Nawet jeżeli dochodzi do wydania wyroku nakazującego eksmisję dłużnikowi powinien być zaproponowany lokal socjalny.

Jak widać nie taki komornik straszny jak go malują. W myśl zasady ignorantia iuris nocet warto poznać swoje prawa. Egzekucja komornicza to proces długotrwały – nie wolno załamywać rąk, to czas na odzyskanie płynności finansowej i powrót na rynek pracy.